A Construção de Habitação em Declínio

De acordo com informações divulgadas pela Rosstat, no primeiro semestre de 2020, o volume de habitação entregue no mercado imobiliário russo registrou uma queda de 2,4% em comparação com o mesmo período do ano anterior, totalizando 52,2 milhões de metros quadrados. Essa retração é atribuída, principalmente, à diminuição significativa na construção habitacional individual (CHI) nos últimos três meses, com uma queda de quase 40% somente em junho. Em contrapartida, o setor de edifícios multifamiliares (EMF) demonstrou um crescimento de 23% em junho, ano a ano. Especialistas apontam que a CHI ainda representa a maior parte do volume de entrega de habitação, e essa proporção dificilmente mudará em breve, visto que as altas taxas de juros e a baixa demanda não favorecem um crescimento sustentado na construção de EMF.

A Rosstat detalhou que o total de habitações entregues entre janeiro e junho foi de 52,2 milhões de metros quadrados, representando uma redução de 2,4% em relação ao período homólogo do ano passado. Somente em junho, foram entregues 7,5 milhões de metros quadrados, uma diminuição de 22% em comparação com o ano anterior. Esta é a terceira queda mensal consecutiva nos volumes de entrega, e o desempenho de junho foi o que arrastou o valor do semestre para o território negativo, já que de janeiro a maio ainda havia um crescimento de 2% no indicador.

Essa dinâmica negativa é amplamente explicada pela queda acentuada na entrega de projetos de CHI: foram concluídos 4,2 milhões de metros quadrados, quase 40% a menos que no ano anterior. Essa baixa é, em parte, justificada pela alta base de comparação de junho do ano passado, quando 7 milhões de metros quadrados foram entregues, representando um crescimento de 40% em termos anuais. A redução na entrega de CHI tem sido observada desde abril, mas a queda de junho foi a mais severa, embora o volume quantitativo de entregas em junho (4,2 milhões de m²) tenha sido ligeiramente superior ao de maio (3,9 milhões de m²). No geral, no primeiro semestre, a entrega de CHI totalizou 37,3 milhões de metros quadrados, uma queda de 1,6%.

Por outro lado, o segmento de edifícios multifamiliares (EMF) mostrou um impulso positivo pelo segundo mês consecutivo, com 3,2 milhões de metros quadrados entregues em junho, um aumento de 23%. No entanto, o volume total de EMF entregues no primeiro semestre foi de 14,8 milhões de metros quadrados, o que representa um atraso de aproximadamente 5% em relação ao nível de janeiro a junho de 2024. Dados do “Dom.RF” indicam que, no mesmo período, o lançamento de novos projetos também encolheu 22% (para 17,8 milhões de metros quadrados). Isso está diretamente relacionado à baixa demanda, influenciada pelas altas taxas de juros: nos primeiros seis meses, as construtoras venderam apenas 10,4 milhões de metros quadrados, uma redução de 26% em relação ao ano anterior.

Anton Glushkov, presidente da NOSTROY, sugere que o crescimento do setor de EMF em junho é, provavelmente, um “surto de curto prazo, associado à conclusão de projetos grandes e específicos”. Em sua avaliação, no segundo semestre, é razoável esperar uma desaceleração moderada nos volumes de entrega de EMF, com a previsão de que o total anual de habitações entregues fique em torno de 112 milhões de metros quadrados. Kirill Kholopik, especialista do Conselho Público do Ministério da Construção, concorda que “a tendência geral de arrefecimento na dinâmica da construção e entrega de habitação é evidente”, enfatizando que uma redução na taxa de juros básica seria crucial para impulsionar o ritmo de construção e entrega.

Além disso, Glushkov aponta que os baixos níveis de vendas em muitas regiões levaram a uma redução crítica na proporção entre o endividamento das incorporadoras no âmbito do financiamento de projetos e os fundos dos cidadãos acumulados em contas de escrow, atingindo um patamar de apenas 20%. Isso, explica ele, sinaliza dificuldades na execução dos projetos atuais e uma inevitável diminuição dos volumes de construção futuros. Em regiões com cobertura de 20%, Glushkov alerta que, a longo prazo, isso pode significar uma redução de cinco vezes nos volumes de construção residencial, enquanto em regiões relativamente mais estáveis, onde cerca de 40% da habitação em construção já foi vendida, a redução pode ser de duas vezes.

Nadezhda Kosareva, presidente da fundação “Instituto de Economia Urbana”, opina que ainda é prematuro falar no surgimento de novas tendências ligadas ao aumento do volume e da participação dos EMF e à diminuição da CHI. Ela argumenta que as variações observadas são mais prováveis de serem flutuações mensais, ocorrendo em um cenário de fatores macroeconômicos mais persistentes que afetam negativamente a construção de habitação. Em média, ela destaca que, no primeiro semestre, a redução na entrega de EMF foi mais acentuada do que na CHI, embora a CHI continue a liderar em termos de participação no volume total de habitações entregues.